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因應高齡化、少子化,政府鼓勵銀行提供安養信託及商業型逆向抵押貸款,也就是「以房養老」,近來廣受各方關切,貸款成長快速。據了解,目前已有六家公股行庫開辦「以房養老」貸款,申貸案件近500件,預估今年底可望突破千件以上。

去年11月,合庫銀行即已搶先開辦,目前申貸案件已近250件,貸放金額逾10有信用瑕疵貸款億元占最大宗,今年1月又新增「高齡者及身心障礙者財產信託」業務。

華南銀行今年3月底開辦「安養房貸」,主打「不動用不計息」,市場接受度高,不到1個半月,有信用瑕疵貸款詢問件數已破百件,截至5月底止已貸放115件,核貸額度破4億元。有人剛滿65歲就來申請、最高齡者為87歲,同時結合「安養愉生傳承信託」,可指定受託人(華銀)協助管理與運用信託財產,不僅防詐騙,更能妥善協助貸款人處理生活事宜,讓高齡者擁有穩定與優質的生活品質。

華銀表示,該行推出的「安養房貸」因採不動用不計息,且未動用的額度可累積至下一個月動用,比起其他銀行每月固定撥款即使不動用也要付利息,更受銀髮族青睞。例如核貸動用額度為10萬元,借款人僅動用3萬元有信用瑕疵貸款,僅需繳納3萬元的利息,也可隨借隨還,資金使用靈活無負擔。

台灣企銀推出的「安老快活」專案,申貸年限最低60歲即可,貸款撥款金額超出預期。今年3月開辦「安老快活」,從洽談、估價到撥貸,短短2個多月,實際撥款金額已達8,110萬元。

台灣企銀主管說,該行曾經受理一位60餘歲客戶,擔憂房屋若遭地震受損或滅失,銀行不再撥款,將影響他的生活。該行的「安老快活」專案,特別以貸款金額向保險公司購買年金保險,由保險公司按期給付年金,不因借款人失智等受監護宣告喪失行為能力而影響年金給付,若地震造成房屋受損,年金生活費照常給付,也不因房屋遭第三人強制執行而停止有信用瑕疵貸款給付,讓借款人生活更有保障

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房貸問題
民國105年05月20日一位【海風-】網友提問:


第一點:目前台中南區有一房屋2有信用瑕疵貸款房,市價約600出頭,貸款220萬未還 (已還款四年多),可否多增貸180萬?


第二點:增貸金額想要付第二間頭期款,第二間房屋市價630萬,欲貸款450萬(貸25年以上、寬限2年),這樣加起來為850萬(貸款),購買第二間房屋時第一間房子3個月內會賣掉(還款)。


貸款人:33歲、男、年薪約70萬,信用卡正常付款



我的回答:


如果以版友提供的資訊:兩房房屋~推測應屬於大樓格局,其位置座落於台中市南區,該區域以『永慶房仲網』的成交行情16萬/坪;版友自述『市價約600萬出頭』,等於總坪數至少要有37坪以上才有可能。因為版友並未詳述該房屋的總坪數,且銀行是以『自行鑑價金額與市價數據兩者取其低認定』,所以能不能多增貸180萬?我個人初步計算(以下均為假設值僅供參考):


銀行對於房屋的鑑價金額如為500萬*最高八成貸款成數=400萬,扣除房貸目前餘額220萬後,要增貸180萬就有機會!惟仍須檢視房屋實際座落位置、屋齡、屋況、使用情況等情形再做進一步討論,且須一併注意『增貸用途』~如直接陳述用在購置第二戶房產頭期款上,恐怕房貸銀行就不會輕易授信!畢竟銀行不喜借款資金用做購屋用途上,對借戶而言、槓桿風險有爆增之虞。


再假設版友順利獲得這180萬的資金後、即屬於近期增貸,用此資金再做為購置其它房產的頭期款,將會面臨以下問題:

1.增貸到400萬、假使不綁約分為20年攤還的月付金為2萬元,欲再購屋辦理房貸450萬、同樣是20年攤還(非首購、多數銀行不提供超過20年以上房貸攤還期)亦不給寬限期(已有房產與貸款者、多數銀行也傾向不提供寬限期)的月付金約為22,700元,兩筆房貸加總月付金為42,700元、版友年薪70萬換算成月平均薪資約5.3萬,收支比經計算後為80%!明顯超過大多數銀行房貸授信收支比規定~新屋房貸變數增加。

2.購屋辦理房貸、銀行『會請申請人提供國稅局財產清冊,與銀行對申請人調閱聯徵信用報告』兩份書面資料審閱;如發現申請人名下已有房產與貸款、進一步查到頭期款是向房貸銀行申請增貸用做為購置新屋頭期款,第一時間恐怕就會認定版友“投資客”(若被銀行定義為投資客,除貸款利率較高、放款成數僅6~7成外,也無法享有寬限期);加上第一點收支比明顯算不過的前提下,最後很可能會讓購屋房貸被婉拒!


最後仍提醒版友(以先購後售方式換屋):

1.對於手頭流動資金較不足者(尤其版友的購屋頭款是從舊屋增貸而來,非自有存款者),若舊屋在短期內如果無法順利售出,恐怕屆時版友需要同時負擔二戶房屋貸款~將更加地捉襟見肘(這也是銀行會列入優先考量的部分)。

2.以目前市況並非說要賣、就能在一定期間內賣得出去(銷售期延長到3~6個月不等),若時間有限加上資金卡太緊,最後恐怕會被迫降價求售的窘境。


希望回答有協助釋疑,如有疑問可再來信或電、或加入Line再討論

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據澳洲金融觀察報導,ME銀行秘密地告訴經紀人,已經禁止向不在澳洲和新西蘭永久居住或工作的借款人發放貸款。該行一位發言人說:「主要的問題是驗證外匯收入的能力。對一個我們這樣規模的銀行,我們很難用合適的成本管理該領域的工作。」

在ME銀行此舉之前,五大銀行已收緊對海外人士的貸款,其中包括在按揭貸款市場佔四分之一份額的澳洲聯邦銀行(CBA)。其它銀行,包括麥格理和AMP,已經大幅減少使用人民幣,禁止用其它亞洲貨幣做首付和償還貸款。

世邦魏理仕在悉尼新公寓市場的代理銷售份額超過60% 。該公司住宅項目的董事總經理彌爾頓(David Milton)說,那些投資澳洲外資審查委員會(FIRB)批准的開發項目的中國買家將遭遇麻煩,因為「澳洲銀行希望用澳洲本地收入償還貸款,而「許多中國買家沒有這個」 。

彌爾頓表示:「在短期內,未來3 – 6個月交割的項目將給FIRB批准的買家帶來問題,因為他們交割時要從澳洲銀行借抵押貸款。這些大型和低質量項目,主要是由FIRB批准的投資者產品,會在短期內有麻煩……很多二級產品並不適合當地業主或投資者。」

但是彌爾頓說,高質量房產的銷售依然強勁,如近期聯盛(Lendlease)集團發售悉尼達令廣場(Darling Square)第三期公寓時,不到四個小時就搶購一空。

彌爾頓強調,樓花物業基本面非常強勁, 但表示FIRB批准的外國投資人的融資問題需要立即解決,因為這將軟化對二級市場的需求。

澳洲抵押貸款經紀人協會(FBAA)會長懷特(Peter White)說:「大量銀行收縮外國買家市場是一個嚴重問題。」該協會代表8000多為購房者服務的抵押貸款經紀人。懷特批評銀行未能有效監控日漸增多的貸款問題。他說: 「一個代理只能做這麼多來檢查一個貸款申請的準確性。」

在發現用虛假文件申請貸款的案例後,澳洲大銀行紛紛開始禁止向外國借款人發放貸款 。據業內人士,用中國銀行的信箋和銀行對帳單的假申請文件僅花250澳元就可買到。

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